在当前的经济生活中,农村村民出卖农村房屋的现象较为普遍。在当前的审判实践中,农村村民把房屋出卖给本集体经济组织以外的其他人的,买卖合同是否有效?认定无效后如何处理?是司法实践中面临的共性问题。

近年来,随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快,全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。在这种形势带动下,农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房屋买卖纠纷。因此,如何就现有相关法律、法规和政策规定对这类纠纷作出正确、规范、统一的裁判不仅是当务之急,也是势在必行。

一.农村房屋可以买卖的法律依据

(一)宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权,依法可以转让其权利。

1.《宪法》

《宪法》第十三条规定,公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

2.《民法通则》

《民法通则》第75条规定,公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。

3.《物权法》

《物权法》第30条规定,农村村民对其合法建造的房屋享有所有权。《物权法》第64条规定,私人对合法拥有的房屋享有所有权,而所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益、处分的权利。其中的处分形式多种多样,包括买卖、互易、赠与等方式。

对照该三条规定,我们认为农村房屋是农村居民合法的私有财产,农村居民完全可以依法对其房屋行使所有权,当然包括其中能充分体现所有权权能的处分权。再从我国目前的立法精神和法律现状来看,到目前为止,并无禁止农村居民出售自己农村房屋的法律、法规规定。

(二)现行法律和司法解释并没有禁止农村房屋买卖、转让。

1.《土地管理法法》第62条第4款规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。该条的规定,从上面法律规定精神来看,国家还是肯定农村房屋是可以出售的,没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。那么,既然有卖就有买,因此农村房屋是可以买卖的。

2.最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定,村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷,应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。

3.最高人民法院【1992】民他字第8号批复认为,农村房屋买卖,按约定交付房款以及管理房屋的有效。

可见,最高人民法院原则上是承认村民之间买卖农村房屋效力的。

二.村民买卖农村房屋合同的法律效力的认定标准

从国家立法看,虽然目前我国还没有一部调整农村房屋买卖和土地使用权转让方面的民事法律。但是,农村房屋买卖、转让合同是一种民商事合同关系,当然受《合同法》的调整。同时,基于农村房屋买卖行为的特殊性,其效力还需要结合《民法通则》、《土地管理法》的特殊要求。只有该交易行为同时具备了法律规定的一般性合同有效要件,以及农村房屋转让的特殊有效要件,才能认定该合同有效。

也就是说,具体判断村民买卖农村房屋合同的效力,应当以合同法规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的为有效合同。欠缺有效要件的,或者为无效合同,或者为可变更、可撤销合同,或者为效力未定合同。

三.农村宅基地不能转让与农村房屋转让的关系

农村房屋买卖必然会涉及房屋下土地即农村宅基地使用权转让这个敏感的法律问题。农村宅基地使用权是农村居民为建造自住房屋,对农村集体土地所享有的一种占有、使用的权利,根据《物权法》第一百五十二条:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”的规定,它是我国特有的一种用益物权形式。农村宅基地属于农民集体经济组织所有,农民对自己依法获得的宅基地只有使用权,而无处分权。这在我国《土地管理法》第63条就有“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的明确规定。由此可见,农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的。这些限制性规定,虽不是针对农村房屋能否出售作出的,但基于农村房屋与其所付着的土地紧密关联性和“房随地走、房地一体”的规则的认识,使审判实践中不少审判人员将农村宅基地使用权能否转让当成了左右农村房屋买卖合同有效、无效的法宝,并以此作为裁判的依据。但是,我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权却是分开规定的,他们是两种各自独立存在的权利,并无主从之分;而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必须同步进行。人们之所以有房随地走(或地随房走)、房地一体的说法,是由于受《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及相关学者理论的影响。这其实是对农村房屋买卖的一种误解。因为,房、地同时转让、房地一体原则是我国城市房地产管理法针对“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易”而专门规定的特有原则;其他可参照此规定执行的情形,也只有该法第71条规定的“在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理”这种情况。从上面规定我们可以看出,该原则所适用的对象和范围都是特定的,其立足点为国有土地和城市房产,并非农村集体土地和农村房屋。而农村房屋和农村宅基地不同于城市房产和国有土地的特殊性,自然决定了我们不能盲目地套用这种原则。因此,笔者认为,在法律、法规没有明确规定农村房屋买卖也必须执行房随地走、房地一体、同时转让原则的情况下,农村宅基地使用权限制流转的规定并不必然决定农村房屋不能买卖。

四.农村房屋买卖与房屋产权登记的关系

1.房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件,未办理房屋过户登记不影响农村房屋买卖合同的效力。

《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”

《物权法》第十五条也规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

因此,宅基地使用权和房屋所有权是否经过过户登记不是房屋买卖合同的有效要件,未办理过户登记不影响买卖合同的效力,只要买卖合同符合合同的有效要件,合同即为有效。

2.房屋和宅基地过户登记与城市房屋在产权登记和变动上有明显区别。

为维护农村房屋买卖合同的法律效力、保护合同当事人的合法权利,我们认为,农村房屋所有的变动不应仅看是否进行过户登记,因为城市房屋与农村房屋在产权登记和变动上有明显的区别,我国长期以来,对农村房屋的产权管理没有一个明确管理机关,农村房屋产权管理严重滞后和不到位,农村房屋的产权尚未实行登记公示方法,应当正视农村房屋产权登记现实和历史遗留问题。

因此,我们认为,如果农村房屋买卖合同合法有效,双方当事人已经履行完毕的,房屋已经交付给受让人占有居住的,但由于当地农村没有相应的房屋产权登记机关进行登记,或者由于产权登记机关的原因未能办理过户登记的,人民法院可以依法认定受让人取得房屋所有权。(齐齐哈尔市碾子山区人民法院 纪振玲)
来源自:光明网-法治频道

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