房地产（不动产）抵押估价属于第三方中介服务， 这就要求估价方应独立、客观、公正地出具估价意见，为委托方的经济活动提供客观、真实的参考意见。在估价过程中，还应根据相关法律法规、规程的规定，按正常程序出具合格的估价意见。笔者就房地产抵押估价中常见的风险进行简要分析，并提出应对策略。

1、职业道德风险

遵守职业道德是估价师执业的基本要求，也是维护社会公序良俗的应有之义。《房地产估价规范》 特别规定， 不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性压价、支付回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段招揽估价业务，不得索贿、 受贿或利用开展估价业务之便牟取 不正当利益。

实践中，有估价机构对职业道德方面的风险认识不足、监管不严、宣导不够，部分从业人员法律意识不强等，导致违反职业道德的现象时有发生，如收受客户财物、接受客户的高档宴请等。这导致估价工作缺乏独立性、公允性，可能对抵押权人带来损失，也会给估价师或机构带来不可估量的影响，严重的将承担刑事责任。

应对策略：估价机构加强制度建设，从制度、流程上堵住职业道德风险的漏洞；估价师及从业人员要提升自身素养，学习相关法律知识，自觉抵制不良诱惑，努力维护估价师自身的职业形象、估价机构的社会形象和行业的声誉。

2、报告描述不准确

这类风险主要表现在四个方面。其一，报告未按估价规范要求的内容、 格式撰 写。《房地产估价规范》对估价方法的选 择、估价内容格式等作了详细规定，但一些不按规范撰写报告的情况在实际工作中仍然存在，包括报告格式未按新估价规范更新，仍采用老规范的格式撰写；抵押估价报告中存在法定优先受偿款，而未列示；抵押估价报告中无变现能力分析和风险提示等。其二， 报告描述前后不一 致，同一机构出具报告相同参数差距大。前者如用途、 楼层、租赁、 抵押等情况的描述前后不一致，后者如类似位置的商业房地产收益法评估中出租率、资本化率、租金水平、对坐落提出异议：物理层1层应租金增长率等参数取值差异太大。其三，有的估价报告质量不高，部分内容描述错误，甚至在面积、坐落等方面存在低级错误，严重影响估价机构形象。其四，报告描述依据欠缺。如比较法的相关修正取值租金增长率等取值无依据且未进行说明，两种方法权重取值未充分说明理由等。

应对策略：估价师应善尽职责，认真、仔细地完成每个评估报告；估价机构要重视质量体系建设，建立质量奖惩制度，同时应加强审核流程，落实差错责任。此外，估价机构内部乃至省级协会应建立统一的参数取值标准。

3、抵押物位置未落实

房地 产评 估工作中， 时常出现拟抵押物现场无门牌号的情形，这就导致其真实位置很难准确落实。

举例来看，某客户委托评估构甲对其拥有的某商业用房进行抵押评估， 证载楼层为物理层1 层，客户指 认的现场坐落为平步行街负1 层扶梯旁，经营火锅店。评估人员初评报告完成 后，项目负责人审核时对坐落提出异议：物理层1层应该 从 最下面楼层计 算第1层， 地下还有车库，而客户指认属于负 1 层，不管物理层还是名义层，都不属于1 层。随后， 客户向评估人员 提供了前一年评估机构乙出具的评估报告和一张不清晰的平面图，该评估报告按负1层评估。评估机构考虑是续贷， 就同意出具了初评， 但一直未通知出具正式报告。翌年，银行通知评估机构甲按当前价值时点重新出具初评，银行告知正常客观评估，但客户希望价值与去年初评价值一致，项目负责人拟同意， 同时要求客户提供清晰的平面图。客户立即随即提 供了产权证原件的附图，附图上记载的估价对象共分6个门面分别位于车库旁的不同位置，明显与客户指认的位于负1层

经营火锅店不符。经估价机构现场核实，实际估价对象位于名义层负3 层、 物理层1层， 现 用于库房等，真实价值与之前评估价格相差十多倍，遂将该情况告知银行。

应对策略：保证评估必备资料收集齐全，产权证包括附图应该清晰完整，特别是实际查勘情况与产权证记载有出入时更应如此；具有审核职权的项目负责人、审核人必须坚持原则，情况必须落实清楚，若重大问题落实不清楚宁愿放弃该项目， 以免后患；评估人员实地查勘不能流于形式，必须尽职尽责。

4、抵押物不能抵押或存瑕疵

《担保法》 第 37 条规定， 下列财产不得抵押：( 一 ) 土地所有权；( 二 ) 耕地、宅基地、 自留地、 自留山等集体所有的土地使用权，但本法第34条第5项、第36条第3款规定的除外；( 三 ) 学校、幼儿园、 医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；( 四 ) 所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；( 六 ) 依法不得抵押的其他财产。

其中， 针对学校、 幼儿园、 医院的教育设施和医疗卫生设施等的抵押问题，《全国人大会常委会法制工作委员会对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设 施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》进一步明确指出：私立学校、 幼儿园、医院和公办学校、 幼儿园、 医 院，只是投资渠道上不同，其公益属性是一样的。私立学校、 幼儿园、 医院的教育设施和医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第184条规定，不得抵押。

此外， 根据财政部、 国土资源部、中国人民银行、银 监会等四部门发布的《关于 规范 土地储备和资金管理等相关问题的通知》的要求，自 2016 年 1 月 1 日起，各 地 不 得 再

向银行业金融机构举借土地储备贷款，故储备土地不能进行抵押贷款评估。

实际工作中，有评估机构在业务承接方面来者不拒，但是在出具报告后办理抵押登记时，由于不能办理抵押而被退回报告。

此外，还存在抵押物有瑕疵的情况。某客户委托某评估机构对其拥有的某商住土地使用权进行抵押评估，该宗地上已修建4幢房屋并竣工投入使用，但土地证登记的土地使用权面 积为61700平方米（即该整宗地面积扣除该4幢房屋的基底面积）。某评估机构按证载面积进行评估，并出具了土地抵押估价报告。客户及银行到国土资源部门办理抵押登记时，发现该证载面积应为41800平方米（整宗地面积扣除已修建房屋应分摊的土地面积），随后登记机构按照实际面积换发了新证。由于抵押物明显有瑕疵， 拖延了客户办理贷款的时间。

应对策略：估价机构在接受业务委托时应加强甄别，对法律法明确规定不能抵押的不予承 接对抵押物有瑕疵的，要及时与委托方及金融机构沟通， 必要时应主动向相关单位咨询，避免出具无效报告。

5、未正确履行估价程序

《房地产抵押估价指导意见》《房地产估价规范》 等对估价程序作出了明确规定，如房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避；房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权 属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、 内部状况和周围环境、景观的照片；房地产估价师应当勤勉 尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况，必要时应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查等。

实践中，未正确履行估价程序的风险主要有：未进行实地查勘，或实地查勘未对抵押估价对象位置等状况进行核实；未市场调查；未了解核实估价对象的租赁情况、法定优先受偿款情况等。应对策略：估价机构应加强管理，对不同类型估价对象相应的估价程序作出具体明确的规定，如实地查勘需估价人员现场入镜照片，查勘记录、调查记录需委托人等相关责任人签 字等，并要求估价人员严格履行。

6、价值高估

《 房地产抵押估价指导意见》明确规定：不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。《房地产估价规范》同时规定，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他人、单位的高估或低估要求进行估价。

但在实际工作中， 针对同一抵押物在相近的价值时点，不同机构出具的评估价值往往差异 较大，有的评估价值明显高于周边类似房地产的市场价值，有的报告中租金取值明显偏高，资本化率取值明显偏低，导致价值高估。应对策略：估价机构内部乃至省级行业协会针对相关技术参数取值制定统一的标准，并建立各类型房地产租赁、买卖实例数据库。

7、特殊事项未披露或披露不准确

房地产抵押估价活动中，存在委托方以整个工业厂区中的一 部分在银行办理抵押贷款的情况，这种情况可能无法单独处置变现，故对抵押权人来说有较大的风险；或是估价对象房地产建筑年代较久，周边房屋正在进行征收，故估价对象可能也面临即将征收的问题。

应对策略：在报告中对各类特殊事项进行披露。

 

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