该案经过一审、二审,发回重审后,一审法院和代理人都十分困惑,案件久拖不决,原告为此请求孙事龙律师加入代理人,其实,案件争议焦点原告是否给付被告购房款,其实就是举证责任分配和诉讼技巧的运用。判决如下:













代理意见如下:

                                                                                        代理意见

原告代理人在当庭举证、质证、辩论和陈述意见基础上,特提交书面代理意见,供法庭判案参考:
一、原被告房屋买卖合同依法成立,合同约定明确,原、被告应该履行合同。
本案原告起诉的是商品房买卖合同纠纷,原告诉求是被告交付房屋并承担逾期交房的违约责任,故本案应围绕合同是否成立,是否真实、合法、有效,合同履行情况和原告诉求能否支持进行审理。
原、被告双方认可一致,2014年4月22日签订《商品房买卖合同》,合同约定房屋位置、面积、价款、房屋交付时间等买卖双方权利义务明确,双方意思表示一致。原告也提交了合同签订、购房款给付证据,证明原告履行了合同。
至于被告抗辩房款没有交付,收据仅是为了融资而虚开的,未能提交任何有效证据,这种抗辩苍白无力、不能成立。如果被告针对原告提交的购房款收据和合同注明的购房款4月22日交齐提出相反主张,被告可以提出反诉,请求原告给付购房款,或者被告按照《合同法》规定主张解除合同。本案被告没有反诉、没有诉请解除合同,应该属于仅对原告证据“三性”发表质证意见,法院应围绕证据“三性”规则对证据效力进行判定。纵观本案,除了原一审能够围绕合同纠纷举证、质证、审理,此后,二审把争议焦点从合同纠纷转化到购房款是否给付、如何给付,甚至涉及每次给付时间、地点、方式、人物等细节问题,等于从原告证明了法律事实上升到寻求购房款给付细节这一客观事实。
代理人还想提示法院,没有证据显示原告提供的购房合同、收据虚假,也没有证据显示原告购房款系违法犯罪手段所得,法院不应超越民事审判范围,更不能成为被告帮手,脱离既有证据,针对原告购房款来源,每次交付细节等进行详细调查。不能以怀疑、质疑或所谓追求客观事实致使原本简单案件复杂化,久拖不决。
二、原告已经按照合同约定履行义务,其中最主要的是履行给付购房款义务,这毫无争议。
1、原告承担了举证责任。原告提供了《商品房买卖合同》、交付房款的收款收据,且《商品房买卖合同》由被告自己填写,其中第六条明确填写为“买受人于2014年4月22日交齐房款伍佰壹拾捌万壹仟伍佰肆拾元整(5181540元)”。这都是最有力,最直接的书证,达到证据充分性要求。被告不可能不知道出具收款收据作为证据的法律效力,也不可能不知道合同本身注明原告交齐房款5181540元法律后果。
代理人认为,如果合同注明已经收到房款,即便没有收款收据也视为收到房款;如果合同没有注明收到房款,开出收款收据也视为交付房款。只要有一项能证明给付房款证据就行。本案是合同注明交齐房款,外加开出收款收据,通俗地讲,是双保险了。
2、原告还补充了类似原告房屋买卖合同的购房人证据,证明开出收据就表明房款已经结算,也提供了被告多次提到双方一致认可的刘晓合在其他类似案件中证词、刘晓合与被告会计的通话录音和刘晓合在本案当庭作证。进一步加强原告原本充分、完整的证据效力,并戳穿被告谎言。
再从吕小兵的4月22日同一天购房合同看,如果没有结清房款的,则合同注明已付多少、尚欠多少,票据就按照实际交款开出。这不仅符合法律规则,也符合交易规则,几乎是唯一方式。
刘晓合这个人在本案中地位特殊,被告原来上诉状就是以刘晓和为核心理由,在庭审中也提及刘晓合,既然如此,刘晓合作为被告原先信任人员、委托借款人员,联系人、中间人,其当庭作证是有证据价值的,并非像被告代理人随心所欲一会否定原告书证,后又否定刘晓合经手事项和证词。被告没有稳定的诉讼证据和观点。
3、代理人注意到,原告、代理人在回答房款给付细节问题上,未能详细、完整陈述清楚,但这并不影响购房款已经结算完毕事实和原告提供证据本身的效力。且本案有些特殊情况决定了不必说清、难以回忆十分清晰。
(1)据原告和焦作市华岩实业公司董事长乔民两人自己陈述,经刘晓合介绍,乔民和被告中山置业公司实际控制人赵剑波认识,由乔民和赵剑波主谈购房面积、价格、位置等具体事宜,随后,乔民找栗先宾、宁郑兵商量,由乔民出资为主,栗先宾出资为辅、宁郑兵也同意借点钱买房,并商议对外是栗先宾名义付款、结算、签合同,对内以后由三人再根据房屋增值情况、出资情况等进行商量处理。实际上,栗先宾每次去缴纳的房款包含了乔民部分款,多数是赵建波需用钱时提前和乔民联系,乔民通知栗先宾操办,有时栗先宾一人去中山置业总统套房赵建波办公室(房屋隔壁是财务室)、有时乔民陪同、有时宁郑兵陪同。最终结算也主要由乔民和赵建波谈好,然后,栗先宾、乔民与中山置业会计、售楼人员核实了房屋、结清了账目,才签订合同、开出收据。  二审法院非要原告栗先宾一人到法院(不准许包括代理律师任何人陪同)去说明当时的房款结算细节,栗先宾没有任何思想准备,回答有些紧张,甚至细节说不清。但栗先兵明确告诉法院房款付清、开出收款收据、合同内容等核心事实。
(2)由于时间长,付款次数多,主要经办人是乔民和赵建波,结算相对复杂,原先交费时中山置业公司出具的每笔手续在结算时都被收回,开出一张总收款收据,栗先宾不再持有往来过程的证据材料,回忆起来很吃力。
(3)房款主要出资人乔民不愿引发家庭矛盾、也不想把个人隐私暴露出去。乔民大哥担任村书记,近几年搞房地产开发向乔民借款被乔民以资金紧张为由拒绝,同时乔民准备把投资到栗先兵处本案房屋暗中处理给非家庭成员。乔民不想把很多细节暴露出来,关照代理人、栗先兵依照合同、付款收据证据本身说话。
(4)起诉状所称2014年4月22日签订房屋买卖合同,“当天即交付了房款”并没有错,被告以此纠缠认为原告诉称当天交清房款,庭审陈述分多次给付。其实,这并没有啥矛盾,更不能支持被告所提出据此就说明原告没有付款。
一是这是合同本身填写所致。被告提供的格式化《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”,其中三个选项:一次性付款、分期付款、其他方式,被告自己填写就是一次性付款选项,并注明“买受人于2014年4月22日交齐房款5181540元”,既然如此,原告在起诉状、庭审陈述中按照合同本身表述4月22日当天交付房款并无过错。
二是语言习惯和理解习惯。被告代理人作为律师站在自己角度和自己语言习惯可以进行辩论,解释权应属于原创人,不能曲解本人意思。中国文字博大精深。
代理人认为,有合同、收款收据证据本身证明收到房款,被告纠结这些等于是做文字游戏,目的是搅浑事实。
4、有些事情出现看似复杂的一面,与被告只主张不举证,法院审判方式有关。当法律事实已经充分,客观事实难以说清,也不需要说清的时候,二审非要求栗先宾详细回忆出当初付款、结算细节。
  原告代理人认为,被告关于所谓客观事实不进行举证,法院完全可以判决,不必要浪费司法资源,也不必要造成原告更多损失。
三、被告辩称,开收款收据但没有收到购房款,仅是为了融资。这一主张不成立,而且是谎言。
被告在本案原一审、二审,发回重审数次庭审称,应原告要求开出收款收据,并没有收到房款。同时,被告代理人2016年3月15日,发回重审开庭时(卷p9)称“中山欠刘晓合款,刘晓合给中山介绍人买房,中山收了房款,再给刘晓合,但他们都没有付款”;被告上诉状主要事实理由也是如此。
不仅如此,被告在与原告同一天买房的、办理同样手续的张伟夫妇诉中山置业公司房屋买卖纠纷一案中,也作出与本案完全相同的答辩,即开出收据一直没有收到购房款。
关于被告在说谎事实理由。
1、被告没有提供证据。按照最高院证据规则和民事诉讼法,被告对于自己主张应该举证,被告没有提供证据。其在发回重审开庭时把张伟案最近作出的判决书作为证据,判决书并未支持被告主张,反而证明被告答辩理由是在说谎。
2、张伟案判决结果是,判决被告中山置业公司向购房人张伟夫妇交付房屋并向购房人支付违约金,被告所说开出收据是为了融资、实际没有收到购房款没有被法院采纳,这一与本案完全一样谎言已经被戳穿,如今还在上演。
3、刘刚、吕小兵等购房人也一致坚称,他们签订合同、开出收据,不存在融资,就是给付了房款收据。(详见原告补充举证清单)
4、刘晓合出庭证词和其在张伟案证词,证明被告上诉状所称开出收据是为了被告归还刘晓合款,因栗先兵等人未按收据付款,故被告没有付刘晓合款等内容全是谎言。
5、刘晓合与被告会计通话录音。
6、乔民本人与赵建波波通话公证书和其他三份未公证的录音记录,能证明给付房款。
7、被告在二审称“在这之前也有这样情况,我方以登报方式解除了合同”,本案为何没有提供该方面证据。同时,既然认为本案存在有之前同样情况,为何不登报解除合同。被告当庭随心所欲的解答,怎么能证明其主张的“开出收据是为融资,原告未交房款”观点成立。
四、关于本案中举证能力与举证责任问题
1、最高院证据规则第2条明确规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”。同时,第5条规定:“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”
  本案原告对于自己主张提供证据,被告反驳没有提供证据,应该承担不利后果,被告败诉。
2、本案被告举证能力明显强于原告。被告开发商把房屋卖给原告个人,开发商处于经济、社会地位强势方,在房屋开发与买卖过程中,保留证据的优势明显高于购房人,被告内部有房屋买卖合同、有收款收据、有会计进行房款结算过程账目、也有收款转款内部记录,同时还有其他客户买房合同和刘晓合与被告合作资料等。
纵观本案被告在原一审、二审、发回重审和其他类似案件中陈述、抗辩、辩论,被告未进行任何举证,仅通过口头辩论来否定原告提供购房、付款的原始证据,这样的做法当然不可能得到法律支持。
3、本案原告举证充分,穷尽举证能力。如果法院要求原告进一步提供每笔房款支付证据不仅不可能(结算房款总账开出收据,每次付款凭据被收回),且会出现无限制、循环举证,如二审单独问原告付的是现金还是转账?现金从哪里来?现金送到被告什么地方等,这就涉及原告每一步进行解释与举证,法院还延续下去,如查原告购房款来源,每笔收入是否合法等。代理人无法明白,法院这样做是否必要,与审判规则、精神是否一致。
五、违约金约定过低。原被告《商品房买卖合同》约定,出卖人逾期交房,每逾期一天,支付买受人总房款万分之0.5作为违约金,当时原告误以为按每日万分之五承担逾期交房违约责任,被告提供的格式条款填写不当。这种约定低于市场贷款利率数倍,远低于购房人实际损失,即博爱民间借款利率年利率约20%。原告根据公平原则、合同法第114条规定和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第28条规定,应该增加违约金,代理人认为,至少以同期银行贷款利率计算比较合理,即便这样也是远低于实际损失。
代理人总的认为,栗先宾作为购房人,签订购房合同,其自身出资少,乔民出资多并由乔民多次与被告实际控制人赵建波商量购房事宜,至于栗先宾与原告出资份额、产权如何处是原告和乔民内部的事,与本案无关。谁签订合同由谁承担合同权利义务,不影响合同合同效力,依法应当以书面证据为准。
这本来是件很普通,全国各地非常普遍的房屋买卖合同纠纷,之所以如此复杂,与被告不举证和二审发回重审明显相关,尽管如此,重审后,通过综合梳理、审判,再次肯定了原告证据效力、戳穿了被告抗辩中谎言,代理人希望让迟到的判决早日到来,给原告受伤心里带来安慰。
 
                                                                                                 
 
 
 
 

    以上就是关于"焦作栗先宾房屋合同买卖案"的介绍, 如果想要了解更多信息,您可以通过电话联系我们,我们将竭诚为您服务,我们的咨询电话是010-57278289。