案例一:李某,系媒体工作人员,其家庭有一处位于西城区中南海附近70平方米四合院式平房,并登记在五个户口本和五本房产证名下。拆迁公司公布的拆迁价位是按照货币补偿每平米8.5万元,且可以用该货币补偿款选择一处70平方米坐落于北四环优惠价商品房(每平方米2、2万结算)。在委托我们时,李某提出,五处房总计70平方米,要求货币补偿1000万,不要求房屋。而拆迁公司意见是,最高不超过一次性货币700万补偿,否则强拆,差距300万。面对谈判是700万,裁决结果却是500万补偿的压力面前,如何实现或者接近李某的愿望?
    第一招:要求政府信息公开和原地回迁。《政府信息公开条例》赋予被拆迁人有权知道拆迁许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等一系列资料内容,公开信息目的两个,一是拖延时间,通过申请、公开以及对具体行政行为的复议、起诉,让被拆迁人有足够的时间继续谈判;二是揭露事实真相,如规划用途是什么?建房就优先安排回迁。
    第二招:分别谈判,既然拆迁前70平方米房屋分别登记在爷爷、奶奶、爸爸、妈妈和自己名下,按照五户独立房产,各自谈判。这样做可以利益上升。一是每户得到一份搬家费、每户奖金等,二是每户只有10多平方米,但按照规定,每户可以选择一套优惠安置房。
    第三招:对估价提出异议。我们知道每一个估价都或多或少存在问题,只要用心发现,无疑会给估价人、委托人和拆迁管理部门带来一定压力,并且找一些问题严重的要求答复更是利益上升关键。
     第四招:全部选择房屋,放弃货币。我常说要钱就是要命,涨一分困难重重,而要房政府多的是,多要几个平方甚至一套,往往不伤皮肉,政府的商品房成本是很低的,但流通到市场就有刚性价值。通过五户选择五套优惠房,平均每套市场价200万以上,再用原先每套货币补偿冲抵每套购房款。净值1000万以上。
选择房屋前有个复杂的思想斗争,一是房能否卖出转化为货币,二是买进卖出各类税费需要多少。通过市场分析和各种协调,再根据拆迁房免税,如果拿货币再买房交纳税费原理,终究消除顾虑。
   第五招:再把房卖出部分转化为货币。拆迁不单纯是拆迁法律政策,更重要的是房地产知识,经济价值判断的结果。这场纠纷双方握手签订协议,政府不拿一份钱,拿出政府700万价值的商品房,被拆迁户完全可以按照市场价卖出1000多万,双赢。
 
 
    案例二、同一地段。有户14平方米住改非面临,政府给的政策是每平方米8.5万货币补偿,停业损失按照最高标准每平方1500元补偿,再给一套优惠安置房75平方米(每平方米价2.2万)进行差价结算。老夫妻苦了一辈子,几乎要签协议前,儿子提出委托我们。我们认为,增加钱难,找些合理理由拖延谈判,围绕继续要房做文章,还是采取上述案例同样的方法。但我们还是挖掘新观点作为利益增多砝码:
   1、被拆迁人“住改非”,临街房毕竟有其本身的商业价值,如果按照统一价每平方米8.5万,那么胡同里和马路边房屋价值没区别,这是不公平的;市场上不同位置房屋价位当然有区别。
   2、提交证据,并申请调查周围营业房市场价每平方米15万左右;
   3、人口因素和未来生活失去来源因素。
在情理、法理的作用下,强拆之前,又增加一套经济适用房,达成协议。老夫妻事后说,当初怕强拆按评估报告补偿,那亏大了,没想到抗争后多得一套经济适用房。
 
    通过梳理,不难看出,心态与技巧是拆迁博弈中利益最大化的关键,如果惧怕强拆或者漫天要价错过谈判合理时机,都是拆迁失败者。

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