[裁判要旨]  不动产买卖中,当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移,并不影响买卖合同本身的效力;买卖合同的效力判断应依据合同法进行。合同法第五十二条第(五)项中的强制性规定应当区分为效力性规定与管理性规定,只有违反效力性强制规定才必然导致合同无效,不动产买卖中,未办理登记手续所违反的是管理性强制规定,从而不能导致合同无效。
 
    [案情]
 
    原告:南京赛特欧运输设备制造有限公司(以下简称赛特欧公司)。
    被告:福溢工艺(南京)有限公司(以下简称福溢公司)。
 
    2006年4月30日,原告通过出让方式领取了位于溧水柘塘镇工业集中区内的国有土地使用权证。同时,原告也领取了建设用地批准书,并建造了厂房、附属用房和围墙道路等基础设施。2008年5月22日,原告与被告签订一份协议书。协议约定:原告将其土地使用权、厂房和附属用房以及围墙道路等基础设施转让给被告,协议中注明房屋未领取房产证;转让价380万元,被告向原告交纳定金4万元作为保证,2008年6月15日前付款200万元,余款于2008年12月31日前付清;首付款后,原告应协助被告办理土地使用权证的过户手续,土地使用权证过户费用由原告从转让款中支付;任何一方违约除定金不退还外,还应支付赔偿金30万元。协议签订当日,被告向原告支付定金4万元。之后,被告以资金不能及时到位,及该协议违反城市房地产管理法规定应无效为由拒绝继续付款。原告之后多次催要,并于2008年7月21日委托律师事务所函告被告,要求被告于2008年7月24日前履行协议,逾期原告将解除协议,届时还要求被告支付违约金30万元,被告仍未履行。原告遂向法院起诉要求被告支付欠款及违约金。
 
    [审判]
 
    江苏省溧水县人民法院经审理认为,在不动产交易中,签订不动产转让合同是不动产物权变动的原因,不动产所有权移转是这一原因行为的结果。该合同即原因行为是否有效,不取决于准备转让的不动产所有权是否能够实际转让,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。城市房地产管理法第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,对此规定应理解为未依法登记领取权属证书的房地产,不能发生物权变动的后果,但这一转让不能的后果并不能否定为转让该房地产而签订的合同的效力,对于买卖合同效力的判断应依据合同法进行。本案中原告将其名下的土地使用权及其建造的厂房等基础设施与被告订立转让协议,该协议系双方真实意思表示,内容亦不违反法律规定,协议合法有效,双方均应严格履行。被告答辩时认为协议内容违反城市房地产管理法规定,协议无效的辩称理由不能成立,本院不予采信。由于原告通过律师函已行使解除权,此时协议已经解除。协议被解除后,尚未履行的,终止履行。因此,对原告要求被告支付200万元价款的诉讼请求,不予支持。据此,依照物权法第十五条、第三十条、第三十一条;合同法第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条;民事诉讼法第一百二十八条之规定,判决被告福溢公司支付原告违约金26万元。
 
    宣判后,被告福溢公司不服一审判决,向南京市中级人民法院提起上诉。称:一审法院对物权法第十五条理解错误,该条规定是对合同效力和物权效力的区分,以发生物权变动为目的的基础关系,主要是合同,它属于债权法律关系的范畴,成立以及生效应该根据合同法来判断。本案中,被上诉人在明知转让的厂房没有房产证的情况下,和上诉人签订协议书,违反了城市房地产管理法第三十八条第(六)项的强制性规定,应为无效协议。因双方签订的协议违反相关法律规定,上诉人停止履行协议。被上诉人没有将房屋交付上诉人,未受到任何损失。即使上诉人违约,一审法院判决上诉人支付30万元违约金,明显过高。综上,请求二审法院在查明案件事实的基础上,依法改判。
 
    江苏省南京市中级人民法院经审理认为,依法成立的合同受法律保护,双方当事人应按约履行。物权法第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该条款明确了原因行为和物权变动的区分原则,强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整,物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制,原因行为的效力不受物权变动要件的影响。房屋登记只是一种公示的方法,房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果,当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移,并不影响买卖合同本身的效力。法律行政法规的强制性规定应当区分为效力性规范与管理性规范两种,只有违反效力性规范的才会导致合同无效。城市房地产管理法第三十八条第(六)项规定是管理性规范,不是效力性规范,违反该条款并不必然导致合同无效。双方签订关于土地及附属用房转让协议涉及的房屋虽然未办理产权证,但并不影响双方间协议的效力。一审法院认定双方签订的协议合法有效,并无不当。上诉人违反协议约定,应承担相应的违约责任。因上诉人故意违约,致被上诉人的土地、附属用房未及时转让,客观上造成一定损失。故本院对上诉人申请调整违约金的请求,不予支持。综上,上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持。依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决驳回上诉,维持原判。
 
    [评析]
 
    本案是一起适用物权法区分原则审理的较为典型的房屋买卖合同纠纷案件,案件的争议焦点主要涉及两方面法律问题:一是房屋未领取产权证是否影响房屋转让协议的效力,二是违反法律、行政法规强制性规定是否必然导致合同根本无效。
 
    一、房屋未领取产权证是否影响房屋转让协议的效力
 
    物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭,转让是物权变动形式的一种,它是指当事人基于法律和合同规定移转物权,从而使物权的主体发生变化。以变动原因相区分,物权变动可分为依法律行为物权变动与非依法律行为物权变动。前者除了要依据法律规定之外,应当充分尊重当事人之间的私法自治,且必须要采取一定的公示方法。后者一般直接依据法律的规定或者事实行为而发生物权变动,一般不要求公示。在市场经济条件下,一般交易都是通过双方的协议来进行,因此基于法律行为发生的物权变动是市场交易的法律形式,属于物权法规范的物权变动常态。
 
    首先,本案中,原告赛特欧公司为将其名下的土地使用权及其建造的厂房等基础设施转让与被告福溢公司,双方达成转让协议,签订协议书,这是一种基于法律行为的物权变动。
 
    由于我国物权变动采纳了债权形式主义模式,因此,基于法律行为的物权变动,原则上采取合意(或法律行为)+公示(登记或交付)的方式完成,即物权变动法律效果的发生,除了债权意思以外,还必须履行登记或交付的法定方式。根据此种模式,当事人之间除了债权合意外,还必须要履行登记或交付的法定方式,否则不发生物权变动。对此,物权法第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
 
    然而,不动产买卖中,未经登记通常导致物权变动不能的法律后果虽早已为我国理论与实务界所接受,但此种情况下,为转让物权而订立的买卖合同是否有效,在物权法通过前,却一直存在较大争议。如在房地产买卖纠纷司法实践中.大量的买卖合同因欠缺房地产登记手续而被认定无效。此类司法实践由于对契约自由的干涉和当事人合法权益的漠视而遭到强烈的批评。
 
    通常而言,合同仅仅表明双方当事人对于应为主特定行为的承诺,而该特定行为的实行即合同目的的实现,须通过合同的履行而达到。因此,只要当事人允诺事项的实行具有可能且不违背公序良俗,意思表示真实,则合同即应对双方发生约束力。为此,合同的成立与合同的履行必须分开,合同的效力与合同的目的是否最终达到必须分开,而以物权变动为目的的合同,只要物权变动本身不伤害公序良俗,则双方一旦达成合意,合同即可生效,物权变动是否确实发生,与合同之效力毫无关涉。因此,房地产买卖中,房屋买卖一旦达成协议,合同即行成立并发生效力,房屋的交付与所有权变动登记,同为合同义务履行,与合同是否生效无关。另一方面,如果将登记作为合同生效的条件,没有办理登记就导致合同无效,这就不利于确立违约责任,不利于对当事人合法权益的保护。因为如果一方在合同成立之后拒绝履行登记义务或者拒绝支付价款,由于合同已经成立并生效,此种拒不履行登记的行为构成违约行为,应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效,非违约方将无法要求违约方承担违约责任,这明显有违诚实信用原则,扰乱正常的市场经济秩序。尤其是如果当事人双方已经愿意受合同约束,任何一方不能以没有登记为由而请求确认合同无效,否则,不仅不符合当事人意愿,而且因为无效后返还财产将会造成财产的损失和浪费,也不利于鼓励交易。
 
    有鉴于此,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯将登记的效力与合同本身的效力混同的做法,而将登记与交易本身区分开来,事实上确立了区分原则,具有重要的实践意义。
 
    2007年通过的物权法吸收了这一有益的司法解释经验,第十五条规定了区分原则,即:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
 
    根据该条规定,在不动产交易中,签订不动产买卖合同是物权变动的原因,物权变动是这一原因行为的结果。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的,除非法律、行政法规有特别的规定,登记只是一种公示的方法,当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移,并不影响买卖合同本身的效力。买卖合同是否有效,取决于双方当事人签订的合同本身是否符合合同法的相关规定。
 
    本案中,被告福溢公司因厂房位于拆迁改造范围之内,需另寻新址生产经营,因此于2008年5月22日与原告赛特欧公司签订房地产买卖协议书。该买卖合同是双方在乎等、自愿的基础上签订的,是买卖双方的真实意思表示,买卖行为应受法律的保护。虽然涉案房产未办理产权证,违反城市房地产管理法的相关规定,但这只是产生厂房转让不能的结果,对于买卖交易本身并不产生影响。买卖合同是否有效应根据其本身是否符合合同法的相关规定来判断。
 
    其次,本案中,原告在依法取得使用权的土地上建造涉案房屋,虽未领取产权证,但根据物权法第三十条规定,原告依法自房屋建成之日起即取得该房屋的所有权,这实际上是一种非依法律行为物权变动。不动产物权变动中,登记是原则,不登记只是例外。基于合法建房而事实上取得的物权由于缺乏法定的权利外观,造成事实物权与法律物权的分离,容易妨碍交易第三人的利益,对交易秩序和交易安全带来隐患,因此在没有登记之前,还不具有完全的所有权效力,所以在处分方面应受到一定的限制,即非经登记,不得处分其物权。此处处分行为,不包括负担行为。所谓不得处分其物权,系指处分行为而言,不包括买卖或租赁等债权行为在内。即使未办理登记,也不导致使债权契约成为无效之间题,仅使处分行为不生效力。
 
    二、违反法律、行政法规强制性规定是否必然导致合同根本无效(责任编辑:中外民商裁判网)
 

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